Vermeiden Sie die Steuerfalle "Anschaffungsnahe Herstellungskosten"

Gerade im Immobilienbereich gibt es immer wieder Steuerfallen, die leicht zu vermeiden sind. Insbesondere vor dem Hintergrund der zunehmenden Prüfungstätigkeit durch die Finanzverwaltung meist zu Lasten der Steuerpflichtigen möchten wir Sie auf die hier dargestellten Sachverhalte anschaffungsnahe Herstellungskosten und Mietzins gegenüber Verwandten hinweisen.

Wenn Sie eine renovierungsbedürftige Immobilie besitzen oder kaufen, die Sie vermieten, können Sie grundsätzlich die Erhaltungsaufwendungen entweder sofort oder gleichmäßig verteilt auf die nächsten zwei bis fünf Jahre als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Der Gesetzgeber hat für neuangeschaffte Immobilien allerdings eine Ausnahmeregelung erlassen: Bei Netto-Instandhaltungskosten (ohne Umsatzsteuer) in den ersten drei Jahren nach Kauf des Objektes, die 15 % des Anschaffungspreises der Immobilie (ohne Anschaffungskosten des Grund und Bodens!) überschreiten, werden diese Instandhaltungskosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten des Gebäudes behandelt, mit der Folge, dass diese nicht als sofort abzugsfähige Werbungskosten behandelt, sondern oftmals nur mit 2 % pro Jahr im Wege der Abschreibung steuerlich berücksichtigt werden dürfen.

Häufiges Problem in diesem Zusammenhang: Legt das Finanzamt einen niedrigeren Wert für das Gebäude zugrunde als Sie, werden aus sofort abzugsfähigen Werbungskosten schneller als Sie denken Herstellungskosten. Beispiel: Sie kaufen eine Immobilie für EUR 600.000 und teilen die Gebäude- und Grundstückskosten hälftig auf. Das Finanzamt erhöht jedoch den Grund- und Bodenanteil auf EUR 350.000 und schon sinkt die 15 %-Grenze von EUR 45.000 auf EUR 37.500. Achten Sie deshalb darauf, dass bereits im notariellen Kaufvertrag der Gesamtpreis eindeutig in Anschaffungswert auf Grund und Boden und Anschaffungswert des Gebäudes aufgeteilt wird, wobei aber das Finanzamt eine missbräuchliche, weil fingierte Aufteilung, nicht akzeptieren wird.

Welche Aufwendungen sind für die 15 %-Grenze „unschädlich“? Klar ist, dass alle Maßnahmen, die der Erweiterung der nutzbaren Fläche dienen (Anbau, Aufstockung) einschließlich der Substanzvermehrung (z.B. Einbau eines Kachelofens, einer Treppe, einer Alarmanlage, Anbau eines Balkons) nicht in die Berechnung des anschaffungsnahen Aufwandes einbezogen werden, da sie als Herstellungskosten zu aktivieren sind. Bei regelmäßig anfallenden Renovierungsarbeiten bestehen unterschiedliche Ansichten zwischen Finanzverwaltung und Steuerpflichtigen, die noch nicht abschließend höchstrichterlich geklärt sind.

Eine weitere Komplexität erfahren Instandhaltungsaufwendungen durch den von der Finanzverwaltung definierten Standardsprung. Unter einem Standardsprung ist die wesentliche Verbesserung der Qualität der Immobilie zu verstehen (z.B. Ersetzen einer Kohleheizung durch eine Gaszentralheizung). Sind Aufwendungen, die zu einem Standardsprung des Gebäudes in den Bereichen Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster führen, getätigt worden, so gilt das Folgende: 

Wer innerhalb von fünf Jahren (Sanierung in Raten) bei dreien dieser Bereiche durch Investitionen einen Standardsprung auslöst, kann die entsprechenden Kosten nicht als Werbungskosten sofort geltend machen, sondern darf diese ebenfalls nur mit 2 % pro Jahr abschreiben.

Das Paradoxe: Obwohl diese Aufwendungen als Herstellungskosten zu qualifizieren sind, werden sie trotzdem in die Berechnung der 15 %-Grenze im Rahmen der anschaffungsnahen Herstellungskosten einbezogen. Erhaltungsaufwendungen, die für sich allein die 15%-Grenze nicht übersteigen, sondern erst zusammen mit Ausgaben, die den Standard verbessern, werden dadurch zu Herstellungskosten umqualifiziert und dürfen dementsprechend ebenfalls nur mit 2 % pro Jahr abgeschrieben werden.

Dieser letztgenannte Sachverhalt ist gerade beim Bundesfinanzhof anhängig und es ist zu entscheiden, ob solche Ausgaben, die den Standard des Gebäudes anheben und daher von vornherein als Herstellungskosten zu klassifizieren sind, in die 15 %-Grenze einbezogen werden dürfen oder nicht. Die Vorinstanz - das Finanzgericht München - hatte dies bejaht.

Entscheidend in diesem Zusammenhang ist immer die 3-Jahres-Grenze. Allgemein gültig kann deshalb nur empfohlen werden, in den ersten drei Jahren nach Anschaffung einer Vermietungsimmobilie sehr vorsichtig mit Investitionen und Instandhaltungen zu sein!

Bei der Vermietung an Angehörige ist stets darauf zu achten, dass Mietverträge geschlossen werden, die einem Fremdvergleich standhalten und diese auch entsprechend durchgeführt werden. Das komplette Mietverhältnis muss so ausgestaltet sein, wie Sie es auch mit einem unbekannten Dritten Mieter abschließen und durchführen würden.

Interessant ist in diesem Zusammenhang, dass Sie steuerlich höchstrichterlich anerkannt an unterhaltsberechtigte Kinder vermieten können, wobei die Kinder einen Teil oder sogar die komplette Miete aus dem von den Eltern gewährten Barunterhalt begleichen.

Damit bei einer Vermietung die vollen Werbungskosten steuerlich berücksichtigt werden können, ist darauf zu achten, dass die Mieteinnahmen mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete ausmachen. Aus diesem Grund ist die Miete jährlich mit der marktüblichen Miete zu vergleichen und ggf. anzupassen. Dies gilt insbesondere für Angehörigenmietverhältnisse, da über diese die Finanzverwaltung mit Argusaugen wacht. Dokumentieren Sie deshalb, wie Sie auf die Höhe der vereinbarten Miete gekommen sind (z.B. Mietspiegel oder andere vergleichbare Mietangebote im Umkreis der Immobilie). Wir können Ihnen auch nur raten, die 66 %-Grenze nicht voll auszureizen. Auf Grund komplexer Berechnungsmechanismen sollte die vereinbarte Miete doch deutlich über der 66%-Grenze liegen (unsere Empfehlung: mindestens 70 %). Punktuelle Gestaltungen können im Streitfall mit den Finanzbehörden oftmals zu einem bösen Erwachen führen.

Unser Angebot an Sie: Besprechen Sie die oben genannten Problemfälle mit uns und lassen Sie uns gegebenenfalls gemeinsam einen Lösungsweg erarbeiten.