Neues Urteil zu anschaffungsnahen Herstellungskosten

Ein Steuerpflichtiger hat eine vermietete Eigentumswohnung erworben und das bestehende Mietverhältnis übernommen. Als Vermieter sind ihm Aufwendungen zur Beseitigung von Schäden entstanden, die vom Mieter nach Erwerb der Eigentumswohnung verursacht wurden. Die Aufwendungen zur Beseitigung dieser Schäden können – so urteilt das Finanzgericht Düsseldorf – sofort als Werbungskosten abgezogen werden. Dem Urteil lag der folgende Sachverhalt zugrunde:

Die Klägerin erwarb eine Eigentumswohnung, die sich in einem mangelfreien Zustand befand. Zugleich übernahm sie das bestehende Mietverhältnis. In der Folgezeit kam es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung mit der Mieterin. Eineinhalb Jahre später kündigte die Klägerin das Mietverhältnis. Die Mieterin hinterließ die Wohnung in einem beschädigten Zustand (eingeschlagene Scheiben, Schimmelbefall, zerstörte Bodenfliesen, Wasserschaden). Zur Beseitigung dieser Schäden musste die Klägerin 20.000 € investieren, die sie in voller Höhe als Werbungskosten geltend machte.

Das Finanzamt vertrat die Auffassung, dass es sich um sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten handle, die nur im Rahmen der Abschreibung berücksichtigt werden können.

Grundsätzlich gilt, dass Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen, die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, zu den Herstellungskosten des Gebäudes gehören, wenn die Aufwendungen (ohne Umsatzsteuer) 15 % der Gebäudeanschaffungskosten übersteigen. Sinn und Zweck dieser Regelung ist, dass ein Instandsetzungs- und Modernisierungsrückstau nicht zum sofortigen Werbungskostenabzug führen soll.

Der Gesetzgeber wollte den Aufwand zur Beseitigung von Schäden, die nach Erwerb entstanden sind, nicht erfassen. Dafür sprechen auch steuersystematische Gründe. Kommt es nach dem Erwerb durch Schäden zu einem Substanzverlust, können die Aufwendungen als Werbungskosten abgezogen werden, auch wenn die 15 %-Grenze überschritten wird. Anderenfalls müsste eine Absetzung für außerordentliche Abnutzung in Anspruch genommen werden, die ebenfalls mit einem sofortigen Abzug verbunden ist.

FAZIT: Die Aufwendungen für die Beseitigung von Schäden, die nach dem Erwerb eingetreten sind, können nicht als anschaffungsnahe Herstellungskosten qualifiziert werden.