Immobilienverkauf: Steuerfalle bei der Zehnjahresfrist?

Erwerben und verkaufen Sie eine Wohnung innerhalb von zehn Jahren, müssen Sie einen entstehenden Gewinn versteuern. Allerdings sieht das Gesetz für Fälle der Selbstnutzung zwei Ausnahmen vor. So geht der Fiskus leer aus, wenn die Immobilie

• im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich oder
• im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren

zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Gleiches gilt, wenn Eltern ihrem Kind eine Wohnung zur Erfüllung ihrer Unterhaltspflicht unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen. Doch wann ist ein Kind ein Kind im Sinne dieser Ausnahmeregelung?

Laut Finanzverwaltung ist die Überlassung nur so lange einer Selbstnutzung der Eltern gleichgestellt, wie das Kind das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet hat (analoge Anwendung der Voraussetzung für Kindergeld bzw. -freibetrag). So sieht es auch das Finanzgericht Baden-Württemberg. Im konkreten Fall hatten Eltern ihrer Tochter mit Beginn des Medizinstudiums eine am 01.04.2008 erworbene Eigentumswohnung unentgeltlich überlassen. Unmittelbar nach Beendigung der universitären Ausbildung im Dezember 2011 verkauften die Eltern die Wohnung am 13.01.2012 wieder. Ihr Pech: am 24.04.2011 hatte die Tochter das 25. Lebensjahr bereits vollendet. Somit kassierte das Finanzamt auf den Gewinn in Höhe von EUR 26.000 Einkommensteuer.

Nach Auffassung des Gerichts ist weder die erste noch die zweite eingangs erwähnte Ausnahme erfüllt. Mit Vollendung des 25. Lebensjahres eines Kindes liege keine Eigennutzung durch die Eltern mehr vor. Ergo gilt: „Die Wohnung wurde daher im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt.“

Doch die Richter gehen noch einen Schritt weiter. Auch die zweite Ausnahme in § 23 EStG setze im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren eine „ausschließliche“, d. h. eine zusammenhängende und ununterbrochene Nutzung zu eigenen Wohnzwecken voraus. Im Streitfall habe aber eine längere Pause vorgelegenen, in der die Wohnung weder zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde noch leer stand.

Es bleibt allerdings noch ein wenig Hoffnung für ähnlich gelagerte Fälle, denn die diesbezügliche Entscheidung des Bundesfinanzhofs steht noch aus.