Ist die Vermietung einer „normalen“ Immobilie zu Wohnzwecken auf Dauer angelegt, geht das Finanzamt grundsätzlich ohne weitere Prüfung davon aus, dass die sogenannte Einkünfteerzielungsabsicht vorhanden ist. Vorteil: Auch längere Verlustphasen, vor allem in den ersten Jahren, werden meist problemlos anerkannt. Anders sieht es aber bei Ferien-häusern oder -wohnungen aus. Nur wenn keine Selbstnutzung erfolgt und die tatsächliche Vermietung mindestens 75 % der ortsüblichen Vermietungszeit beträgt, unterstellt das Finanzamt eine Einkünfteerzielungsabsicht. Wird die Immobilie jedoch teilweise selbst genutzt, wird im Regelfall eine Prognoserechnung von der Finanzverwaltung angefordert. Es ist nachzuweisen, dass auf Dauer gesehen die Einnahmen größer als die Ausgaben sein werden. Hinzu kommt, dass nur ein zeitanteiliger Werbungskostenabzug möglich ist.

Doch die starre fiskalische Sichtweise hinsichtlich der Einkünfteerzielungsabsicht bei teilweiser Selbstnutzung ist keinesfalls in Stein gemeißelt. In einem aktuell veröffentlichten Urteil hat das Finanzgericht Köln den Verlustabzug bei Ferienhäusern oder -wohnungen erleichtert:

Im konkreten Fall hatte ein Ehepaar ein Ferienhaus gekauft und hierfür einen Gäste-
vermittlungsvertrag über zehn Jahre abgeschlossen. Dieser sah die Selbstnutzung durch die Kläger für maximal vier Wochen im Jahr vor. Die Selbstnutzungs-möglichkeit wurde erst später ausgeschlossen und aus dem ursprünglichen Vertrag gestrichen. Das Finanzamt versagte den Verlustabzug, da innerhalb des 30jährigen Prognosezeitraums mit keinem Überschuss der Mieteinnahmen über die Werbungskosten zu rechnen sei. Doch die Richter aus der Domstadt sahen das anders. Der uneingeschränkte Verlustabzug ohne Überschussprognose sei auch dann möglich, wenn eine ursprünglich vereinbarte Eigennutzung erst nachträglich aufgehoben wird.

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