Aufteilung des Kaufpreises bei Immobilien

Beim Kauf eines bebauten Grundstücks, das Sie anschließend vermieten, wird in der Praxis häufig ein Gesamtkaufpreis vereinbart. Dann stehen Sie als Erwerber bzw. wir als Ihr steuerlicher Berater vor dem Problem, diesen auf das Gebäude (denn dieses kann steuerlich abgeschrieben werden) und den Grund und Boden aufzuteilen (dieser ist steuerlich nicht abschreibbar). 

Die Finanzverwaltung hat hierzu ein vereinfachtes Verfahren entwickelt, das unter dem Strich für keine Vereinfachung sorgt, sondern im Sinne des Fiskus in den meisten Fällen dazu beiträgt, Ihr Abschreibungsvolumen zu reduzieren, da es in sehr vielen Fällen den Gebäudeanteil sehr niedrig ausweist, so dass Sie in Folge nur geringe AfA-Beträge als Werbungskosten nutzen können. 

Aus diesem Grunde ist es ratsam, bereits im Kaufvertrag der Immobilie den Kaufpreis für das Gebäude und den Grund und Boden separat auszuweisen. Ganz wichtig ist hier aber auch, dass nachvollziehbare marktübliche Werte zum Ansatz kommen. 

Das Finanzamt vermutet zwar hier immer, dass die Aufteilung nicht korrekt ist und nur aus steuerlichen Gründen so gewählt wurde, aber die Steuerpflichtigen bekommen Unterstützung vom Finanzgericht Berlin-Brandenburg. Das Gericht hat dem vereinfachten Verfahren der Finanzverwaltung eine Absage erteilt und erkennt generell die Aufteilung in Kaufverträgen an. Allerdings müssen die dort festgelegten Beträge auch marktüblich sein. Der Fall wurde zur höchstrichterlichen Entscheidung an den Bundesfinanzhof weitergegeben und es bleibt abzuwarten, ob hier eine Bestätigung erfolgt.

Neues Urteil des Bundesfinanzhofs

Die vertragliche Aufteilung eines Immobilienkaufpreises durch die Kaufparteien in einen Anteil für das Gebäude und in einen Anteil für das Grundstück ist grundsätzlich zulässig. Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn die Aufteilung nur zum Schein getroffen wurde oder einen Gestaltungsmissbrauch darstellt oder wenn sie die realen Wertverhältnisse verfehlt und deshalb wirtschaftlich nicht haltbar ist.

Hintergrund: Der Kaufpreis für eine vermietete oder betrieblich genutzte Immobilie muss für steuerliche Zwecke aufgeteilt werden. Ein Immobilienkaufpreis kann nämlich nur insoweit abgeschrieben werden, als er auf das abnutzbare Gebäude entfällt. Soweit der Kaufpreis auf den nicht abnutzbaren Grund und Boden entfällt, ist eine Abschreibung nicht möglich.

Sachverhalt:  Der Kläger kaufte zwei Eigentumswohnungen, die er vermieten wollte. Der Kaufpreis von jeweils 250.000 EUR sollte nach der Vereinbarung im Kaufvertrag zu 60 % auf das Gebäude entfallen. Das Finanzamt nahm jedoch eine eigenständige Aufteilung des Kaufpreises unter Berücksichtigung der höheren Bodenrichtwerte vor und gelangte zu einem Gebäudeteil von lediglich 25 %. Dementsprechend minderten sich die Abschreibungen.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) hob das stattgebende Urteil der ersten Instanz auf und verwies die Sache an das Finanzgericht (FG) zurück: 

• Zwar ist eine vertragliche Kaufpreisaufteilung für das Finanzamt grundsätzlich bindend – allerdings hat sie ihre Grenzen: Sie darf nicht zum Schein vereinbart worden sein oder einen Gestaltungsmissbrauch darstellen. Außerdem muss überprüft werden, ob nennenswerte Zweifel an der vertraglichen Aufteilung bestehen, weil diese z. B. von den Marktpreisen bzw. Verkehrswerten, insbesondere den Bodenrichtwerten, abweicht und wirtschaftlich nicht haltbar ist.
• Eine Abweichung von den Bodenrichtwerten ist allerdings nur ein Indiz dafür, dass die vertragliche Kaufpreisaufteilung von den realen Werten abweicht. Ein höherer Gebäudeanteil könnte aufgrund der besonderen Eigenschaften der Immobilie durchaus gerechtfertigt sein. Als gebäudebezogene Vor- bzw. Nachteile benennt der BFH außer der Bauqualität z. B. den durch die Lage und das soziale Umfeld geprägten Wohnwert, der auch Veränderungen unterliegen kann; dazu gehören etwa die Nähe zu Einkaufszentren, Ärzten, Kindergärten und Schulen.

Eine von den Vertragsparteien vorgenommene Aufteilung des Kaufpreises im notariellen Kaufvertrag ist meist für beide Vertragspartner vorteilhaft: Der Käufer kann bei einem hohen Gebäudewert höhere Abschreibungen vornehmen, was sich wiederum positiv auf den Kaufpreis auswirken kann. Daher wird eine vertragliche Kaufpreisaufteilung von den Finanzämtern häufig nicht akzeptiert. Dennoch ist Ihnen als Käufer einer Immobilie die Kaufpreisaufteilung zu empfehlen, da hierdurch zumindest Indizien geschaffen werden, die bei späteren Streitigkeiten mit dem Finanzamt oder vor Gericht zu Ihrem Vorteil reichen können.